財(cái)政部、國家稅務(wù)總局將《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》對外公布。至此，二手房交易營改增細(xì)則最終敲定?！锻ㄖ访鞔_提出，對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
此次營改增試點(diǎn)全面鋪開，涉及河南省341770戶納稅人，其中建筑安裝41868戶、房地產(chǎn)24334戶、金融保險(xiǎn)4599戶、生活服務(wù)270969戶。據(jù)估算，河南納稅人大約將再減稅173億元。
也就是說，營改增以后，稅負(fù)并不會增加，反而有所減少。這下終于可以放心的買房了！
根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率），應(yīng)納稅額=銷售額×征收率，比如：
一套售價150萬（含稅、購買不足2年）的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為（150萬÷1.05）×0.05=7.14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5.6%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150萬×0.056=8.4萬。
而值得注意的是，此次個人二手房交易營改增對2年以上（含2年）的住房采用了統(tǒng)一表述，并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。也就是說，未來可能不分差別對待。
再值得注意的是，若營改增新政落地，證滿兩年的豪宅交易又可省下一筆可觀的稅費(fèi)。
那么營改增，還有一個問題值得關(guān)注，“將不動產(chǎn)納入抵扣范圍”，企業(yè)加入搶房大軍是真的嗎？答案是肯定的！
抵扣增值稅所說的“扣除”，是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實(shí)現(xiàn)的，要點(diǎn)是取得抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。
舉個例子：以房價為100萬元、物料成本40萬元來算
原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，
增值稅40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），合計(jì)約10.81萬元；
“營改增”后，增值稅稅率為11%，則銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），相抵后交稅4.09萬元。
降稅比例顯而易見！
隨著營改增政策的釋放，買房的需求不僅是個人，隨著更多企業(yè)加入購房者大潮中，樓市熱度不斷推高，企業(yè)+個人高漲的購房需求或?qū)⒊蔀榻窈蟮拇髣菟叄績r的高漲也是必然的。
當(dāng)企業(yè)購房數(shù)量的急劇增加，房產(chǎn)的保值增值能力也得到了更大的保障，供求兩旺的趨勢或?qū)⒌靡孕纬伞?/p>
對于購房者而言須盡快下手，在企業(yè)大軍進(jìn)入購房市場之前，趕緊下手買入喜歡的房子，而不是繼續(xù)保持觀望，眼看當(dāng)初能買三房，現(xiàn)在卻只能買兩房。
那么，“營改增”細(xì)則出臺后，對河南的房地產(chǎn)行業(yè)影響究竟有多大呢？
據(jù)河南省國稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2013年至2015年年底，河南“營改增”試點(diǎn)共有試點(diǎn)納稅人19.63萬戶，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅146億元。此次營改增試點(diǎn)全面鋪開，涉及我省341770戶納稅人，其中建筑安裝41868戶、房地產(chǎn)24334戶、金融保險(xiǎn)4599戶、生活服務(wù)270969戶。據(jù)估算，我省納稅人大約將再減稅173億元。
